핵심만 먼저
아파트를 살 때 가장 먼저 계산해야 할 숫자는 매매가가 아니라 ‘내가 실제로 준비해야 하는 현금’입니다.
계산의 기본 구조는 다음과 같습니다.
필요 현금 = 매매가 - 실제 대출 가능금액 + 취득 관련 세금 + 중개보수 + 등기·대출 부대비용 + 이사·수리비
여기서 가장 주의해야 할 부분은 ‘실제 대출 가능금액’입니다. 첨부 이미지처럼 매매가에 LTV 70%를 일괄 적용하면 간단해 보이지만, 2026년에는 주택 위치와 규제지역 여부, 생애최초 여부, DSR, 기존 부채, 주택가격별 대출한도가 함께 작용합니다.
따라서 “연봉이 7천만원이면 4억9천만원짜리 집을 살 수 있다”처럼 연봉만으로 적정 매매가를 정하는 방식도 실제 대출심사 결과와 달라질 수 있습니다.
첨부 이미지에서 그대로 보면 안 되는 부분
첨부 이미지에는 매매가 2억원부터 15억원까지 대출 가능금액, 필요현금, 취득세와 중개보수가 한 장에 정리돼 있습니다.
취득세와 중개보수 부분은 기본 세율과 상한요율을 이해하는 참고자료로 활용할 수 있지만, ‘LTV 70%’를 모든 사람에게 적용되는 고정값으로 이해하면 안 됩니다.
2026년 7월부터 규제지역에서는 일반적인 주담대 LTV가 비규제지역 70%에서 40%로 강화되며, 생애최초 주택구입이나 정책모기지 등에는 60~70%의 완화된 비율이 적용될 수 있습니다.
또한 금융위원회는 2026년 8월 13일 발표에서도 LTV·DSR 규제비율과 주택담보대출 한도 등 기존 수요관리 체계를 유지한다고 밝혔습니다.
즉, ‘아파트 가격 × 70% = 내가 받을 수 있는 대출’이라는 공식은 출발점일 뿐 실제 자금계획표로 사용하면 부족합니다.
대출 가능금액부터 먼저 확인해야 하는 이유
주택담보대출에는 LTV만 있는 것이 아닙니다.
LTV상으로 대출이 가능해 보여도 소득과 기존 신용대출, 자동차대출 등 다른 부채를 반영한 DSR 심사로 실제 승인금액이 줄어들 수 있습니다. 스트레스 DSR은 대출한도를 계산할 때 향후 금리 상승 위험도 반영합니다.
특히 수도권·규제지역의 주택구입 목적 주담대에는 주택가격별 총액한도가 적용됩니다.
- 시가 15억원 이하: 주담대 한도 6억원
- 15억원 초과~25억원 이하: 4억원
- 25억원 초과: 2억원
이 주택가격별 한도 체계는 2026년 8월 금융 종합대책에서도 유지되고 있습니다.
따라서 9억원 아파트에 LTV 70%를 단순 적용하면 6억3천만원이 나오더라도, 수도권·규제지역에서는 다른 대출규제와 함께 6억원 한도도 확인해야 합니다.
반대로 규제지역의 일반 차주에게 LTV 40%가 적용된다면 9억원의 40%인 3억6천만원이 LTV상 한도가 됩니다. 실제 승인액은 다시 DSR과 금융회사 심사를 거쳐 결정됩니다.
아파트 취득세는 매매가에 따라 달라집니다
개인이 주택을 유상 취득해 일반적인 1주택 세율을 적용받는 경우, 지방세법상 기본 취득세율은 다음 구조입니다.
- 취득가액 6억원 이하: 1%
- 6억원 초과~9억원 이하: 가격에 따라 약 1%에서 3%까지 단계적으로 증가
- 9억원 초과: 3%
현재 지방세법에도 이 세율 구조가 규정돼 있습니다.
예를 들어 기본 취득세만 계산하면 5억원 주택은 500만원, 9억원 주택은 2,700만원, 12억원 주택은 3,600만원입니다.
다만 이것만 보고 잔금일 세금을 확정해서는 안 됩니다. 실제 납부액에는 지방교육세 등이 함께 계산될 수 있고 전용면적, 주택 수, 감면 적용 여부 등에 따라 달라질 수 있기 때문입니다.
계약 전에는 위택스의 아파트 취득세 계산기로 실제 조건을 넣어 다시 확인하는 편이 안전합니다. 위택스는 별도의 아파트 취득세 계산 서비스를 운영하고 있습니다.
생애최초라면 취득세 200만원 감면 여부 확인
첨부 이미지 아래쪽의 ‘생애최초 취득세 감면’은 현재도 반드시 확인할 항목입니다.
2026년 현재 본인과 배우자가 주택을 소유한 사실이 없고, 본인이 거주할 목적으로 취득가액 12억원 이하의 주택을 구입하는 경우 생애최초 주택 취득세 감면 제도가 적용될 수 있습니다. 일반 아파트의 경우 산출된 취득세에서 최대 200만원을 감면하며 적용기한은 2028년 12월 31일까지입니다.
예를 들어 기본 취득세가 500만원인 아파트라면 요건을 충족할 경우 취득세에서 최대 200만원을 공제받는 구조입니다.
다만 감면을 받은 뒤 일정 기간 안에 주택을 매각·증여하거나 임대 등 다른 용도로 사용하는 경우 추징 사유가 될 수 있으므로 단순히 ‘첫 집이면 200만원 할인’이라고만 기억해서는 안 됩니다.
부동산 중개보수는 매매가별 상한이 다릅니다
주택 매매 중개보수도 매매가격이 올라갈수록 같은 요율이 계속 적용되는 구조가 아닙니다.
현재 주택 매매·교환의 중개보수 상한요율은 다음과 같습니다.
- 5천만원 미만: 0.6%, 한도 25만원
- 5천만원 이상~2억원 미만: 0.5%, 한도 80만원
- 2억원 이상~9억원 미만: 0.4%
- 9억원 이상~12억원 미만: 0.5%
- 12억원 이상~15억원 미만: 0.6%
- 15억원 이상: 0.7%
이는 받을 수 있는 ‘상한’이므로 반드시 상한액을 지급해야 한다는 뜻은 아닙니다.
예를 들어 상한요율을 그대로 적용하면 5억원 아파트는 최대 200만원, 7억원은 280만원, 9억원은 450만원, 12억원은 720만원, 15억원은 1,050만원입니다.
실제 계약을 앞두고 있다면 중개보수 금액과 부가가치세 처리 여부까지 중개사무소와 미리 확인해 두는 것이 좋습니다.
5억원 아파트라면 얼마를 준비해야 할까
가장 먼저 은행에서 실제 대출 가능금액을 확인합니다.
예를 들어 5억원 아파트에서 실제 승인받을 수 있는 주담대가 3억5천만원이라고 가정하면 매매대금 중 자기자금은 1억5천만원입니다.
여기에 일반 1주택 기준 기본 취득세 약 500만원과 중개보수 상한 약 200만원이 추가됩니다.
따라서 최소한 다음 항목을 별도로 마련해야 합니다.
- 매매대금 자기자금 1억5천만원
- 기본 취득세 약 500만원
- 중개보수 최대 약 200만원
- 지방교육세 등 추가 세금
- 소유권이전등기와 법무사 관련 비용
- 국민주택채권 관련 비용
- 주담대 설정 등 대출 부대비용
- 이사·도배·수리·가전 비용
즉 단순히 “5억원의 30%인 1억5천만원만 있으면 된다”고 계산하면 잔금 과정에서 현금이 부족해질 수 있습니다.
9억원 아파트는 LTV 70% 계산이 특히 위험합니다
9억원에 70%를 곱하면 6억3천만원입니다.
하지만 수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대는 15억원 이하 주택의 총액한도가 6억원이며, 규제지역 일반 차주라면 LTV 40% 규제도 함께 검토해야 합니다.
따라서 같은 9억원 아파트라도 사람에 따라 필요한 현금이 크게 달라질 수 있습니다.
생애최초인지, 어느 지역의 아파트인지, 기존 부채가 얼마인지에 따라 대출액이 달라지기 때문에 아파트를 보러 다니기 전에 ‘사전 대출한도 확인 → 목표 매매가 설정’ 순서로 접근하는 것이 현실적입니다.
전용 85㎡ 이하라고 LTV 70%가 되는 것은 아닙니다
첨부 이미지에는 ‘85㎡ 이하·LTV 70% 기준’이 함께 표시돼 있어 두 조건이 연결된 것처럼 보일 수 있습니다.
하지만 현재 금융위원회의 LTV 규제는 규제지역 여부와 차주의 주택보유 상태, 생애최초·정책모기지 여부 등을 기준으로 설명되고 있습니다. 전용면적 85㎡ 이하라는 이유만으로 주담대 LTV가 70%로 결정되는 구조는 아닙니다.
전용면적은 세금이나 정책상품의 세부요건에서 별도로 확인할 사항이고, 대출 가능액은 대출규정을 기준으로 따로 계산해야 합니다.
잔금 전에 반드시 따로 잡아둘 비용
내집마련 예산을 짤 때 취득세와 중개보수까지만 계산하는 경우가 많습니다.
실제로는 다음 비용을 별도 항목으로 잡아두는 편이 좋습니다.
- 소유권이전등기 관련 비용
- 법무사 이용 시 법무사 보수
- 국민주택채권 매입·할인 관련 비용
- 주택담보대출 설정 관련 비용
- 중개보수
- 세금
- 이사비
- 도배·장판·수리비
- 입주 직후 필요한 가전·가구비
- 기존 전·월세 보증금 반환 시점과 새집 잔금일 사이의 자금 공백
이 항목들은 집값에 일정 비율을 곱해 하나의 숫자로 정하기 어렵습니다. 실제 견적과 계약 조건을 받아 별도로 적어 두는 것이 정확합니다.
내집마련 예산은 이 순서로 계산하세요
- 사고 싶은 아파트의 실제 매매가격을 정합니다.
- 금융회사에서 LTV뿐 아니라 DSR을 반영한 실제 주담대 가능금액을 확인합니다.
- 매매가에서 실제 대출금액을 빼 자기자금을 계산합니다.
- 위택스에서 취득세와 관련 세금을 계산합니다.
- 생애최초 취득세 감면 대상인지 확인합니다.
- 거래금액에 따른 중개보수 상한을 확인합니다.
- 등기·법무·대출 부대비용을 견적받습니다.
- 이사와 수리비를 별도 예산으로 남겨 둡니다.
이렇게 계산한 금액이 실제 ‘내집마련 필요현금’에 가깝습니다.
결국 연봉보다 먼저 봐야 할 숫자
연봉이 높다고 무조건 일정 가격의 아파트를 살 수 있는 것도 아니고, LTV가 70%라고 매매가의 70%를 반드시 대출받을 수 있는 것도 아닙니다.
내집마련에서는 ‘연봉별 추천 집값’보다 실제 대출 승인 가능금액과 내가 동원할 수 있는 현금, 취득세·중개보수·등기비용을 한꺼번에 보는 것이 중요합니다.
특히 대출규제는 바뀔 수 있으므로 부동산 계약금을 보내기 전에는 금융회사에서 현재 조건으로 대출 가능금액을 다시 확인하는 것이 좋습니다. 2026년 8월 현재 금융당국도 기존 LTV·DSR과 주담대 한도 관리체계를 유지하고 있습니다.
공식 자료 확인처
취득세율과 생애최초 주택 취득세 감면은 국가법령정보센터의 지방세법 및 지방세특례제한법에서 확인할 수 있습니다.
실제 취득세 계산은 위택스 아파트 취득세 계산 서비스를 활용할 수 있습니다.
LTV·DSR 및 주택가격별 주담대 한도는 금융위원회의 최신 가계부채·부동산 금융대책을 확인하는 것이 좋습니다.
주택 중개보수 상한요율은 공인중개사법 시행규칙의 주택 중개보수 상한요율을 기준으로 확인할 수 있습니다.
0 댓글